Evaluatori autorizati membri corporativi ANEVAR - Servicii tehnice de consultanţă şi evaluare

Evaluarea intreprinderilor

Este cel mai adesea determinata de cerinte legale asociate cu anumite operatiuni sau evenimente specifice companiilor.
Exista mai multe situatii, in care anumite evenimente solicita realizarea evaluarii firmelor - pentru divizare, fuziune, vanzare / cumparare, listare sau delistare la bursa

„Lebada Neagra” in evaluari.

 

„Cel care cunoaste cauzele va intelege viitorul, numai ca, deoarece nimeni in afara de Dumnezeu nu poseda o astfel de facultate...” - Cicero

  Acest text porneste de la cartea care a starnit un mare interes in lumea cititorilor, “Lebada Neagra” a lui Nassim  Nicholas Taleb, o carte despre impactul foarte putin probabilului in viata noastra. Ce este de fapt „Lebada Neagra”? Este un concept care descrie un eveniment  putin obisnuit si cu impact extrem („un mic numar de Lebede Negre explica aproape orice in lumea noastra, de la succesul ideilor si religiilor pana la dinamica evenimentelor istorice si ale vietilor noastre personale”).

Bine, bine!...v-ati putea intreba, dar ce legatura are Lebada Neagra cu evaluarile? Incerc mai jos un rapuns la aceasta intrebare, nu exhaustiv, dar esential.

Aflat intr-un orasel ceva mai mic, situat la periferia dinamicii pietei economico-financiare (dar influentat profund de orice eveniment economic negativ) si exersand o profesie relativ recenta in Romania (sub 25 de ani), aceea de evaluator de intreprinderi si proprietati  imobiliare, am trecut de multe ori prin  impasul „unei pieti a tranzactiilor imobiliare limitate”. Am cunoscut o piata in crestere inainte de 2008 si apoi un recul important dupa 2008. Imi aduc aminte, ca prin 2009, unii bancheri au reactionat (desiguri cazuri izolate), nu la lipsa de predictibilitate a personalului specializat din bancile lor, ci la faptul ca „vinovati” pentru aceasta situatie sunt  evaluatorii, care chipurile ar fi supraestimat valoarea de piata a proprietatilor pentru garantie bancara. O eroare care rezulta din insasi definitia valorii de piata adoptata de boardul IVS la acea data. Intra-adevar valoarea de piata este o valoare estimata (estimarea in general poate produce erori), dar la DATA EVALUARII, care este valoarea prezenta (sustinuta si argumentata de date reale de piata) si nu o valoare viitoare (asa cum de exemplu procedeaza borkerii pe piata financiara). De multe ori am primit intrebarea si chiar mi s-a cerut in scris sa estimez „cat timp este valabila valoarea de piata”. Am raspuns ca valoarea de piata estimata este valabila „atata timp cat conditiile de piata nu se schimba”.

                Dar oare noi evaluatorii suntem „exclusi” de la un astfel de risc (al previzionarii)? Raspunsul meu este ca NU. Dar depinde de noi. Nu mai suntem „experti evaluatori” ci „evaluatori autorizati”, profesie reglementata sub o anumita legislatie si care respecta un Cod profesional de etica. Este esentiala pregatirea, specializarea profesionala a evaluatorilor. In acest context demersurile pentru impartirea specializarilor in domeniul imobiliar pare argumentata. Si acum revin cu cateva exemple si intrebari contextuale. Un evaluator de intreprindere, de exemplu,  lucreaza cu previziuni. Bineinteles in colaborare cu personalul de specialitate al clientului. Se apeleaza astfel la date istorice, la continuitatea activitatii, la predictibilitate, la statistica (in general fundamentata pe clopotul lui Gauss). Cautam de multe ori justificari matematice, logice, dar predicitibilitatea este si o „arta”, intr-un context in care globalizarea creeaza si fragilitate de ansamblu. O „cadere” a unei  banci in SUA, are consecinte in Vatra Dornei, de exemplu. Interconectarea bancilor, a economiilor lumii ne expun unui risc mai mare. Iacata deci, ca judecata unui evaluator, in acest context este foarte importanta. Pe ce se sustine aceasta judecata? Pe studiu specializat, pe interconectarea cunostintelor evaluatorilor, pe precizarea limitarilor noastre, a conditiilor limitative (sunt extrem de importante), pe acela de a evita domeniul  Lebedei Negre (prognoza pentru rezultate indepartate). SEV 100-„Cadrul general” : „Evaluare şi raționament.  1. Aplicarea principiilor din aceste standarde la situaţiile specifice va necesita exercitarea raţionamentului. Acest raţionament trebuie să fie aplicat în mod obiectiv şi nu ar trebui să fie folosit pentru a supraevalua sau subevalua valoarea rezultată. Raţionamentul va fi exercitat având în vedere scopul evaluării, tipul valorii şi orice alte ipoteze aplicabile în evaluare.”   

Trebuie sa cunoastem conceptele cu care lucram. Unul din cele mai importante capitole in domeniul evaluarii este SCOPUL EVALUARII. Acestui scop ii corespunde o valoare (de piata pentru vanzare, pentru garantie bancara, justa, de investitie etc.), iar fiecare din aceste valori se trateaza individual si fiecare expune la anumite riscuri.

SEV 100 „Cadrul general” aliniatul 27: „Un tip al valorii poate fi inclus în una din cele trei categorii principale:

(a) prima se referă la estimarea celui mai probabil preţ care s-ar obţine într-un schimb ipotetic pe o piaţă liberă şi concurenţială. În această categorie se încadrează valoarea de piaţă, aşa cum este definită în aceste standarde;

(b) a doua implică estimarea beneficiilor pe care o persoană sau o entitate le va obţine din deţinerea unui activ. Valoarea este specifică pentru acea persoană sau entitate şi poate să nu aibă nicio relevanţă pentru participanţii de pe piaţă. În această categorie se încadrează valoarea de investiţie şi

valoarea specială, aşa cum sunt definite în aceste standarde;

(c) a treia se referă la estimarea preţului care ar fi convenit, în mod rezonabil, între două părţi specifice, pentru schimbul unui activ. Deşi s-ar putea ca părţile să fie independente între ele şi negocierea să fie nepărtinitoare, nu este necesar ca activul să fie expus pe piaţă, iar preţul convenit poate fi unul care reflectă mai degrabă avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietăţii pentru părţile implicate decât cele de pe piaţă, în ansamblul ei. În această categorie se încadrează valoarea justă, aşa cum este definită în aceste standarde.”     

Valoarea de piata pentru garantie bancara, spre exemplu (SEV sau IVS 310), contine riscurile (neexplicate punctual, dar tratate in „Termenii de referinta ai evaluarii”- vezi in special aliniatul 4 si 5). Aliniatul 7 din acest SEV ne poate expune (se face vorbire de „cerere viitoare”, „cerere potentiala sau probabila pentru alte utilizari, care exista sau care poate fi anticipata la data evaluarii”). Cum ne putem dezvolta capacitatea de anticipare? Are ea vreo logica? Sau mai degraba evitam previzionarea unor rezultate cu probabilitate mica? Sau evitam cuantificarea riscurilor? Este foarte greu sa prezici un risc in cifre? Sunt intrebari, la care daca gasim raspunsul adecvat, ne propulseaza din sfera  neprofesionalismului, in cel al cunoasterii valoroase si al respectului celorlalti.

                Am pus aceste intrebari, pentru ca raspunsurile le gasim in Standardele si Ghidurie de Evaluare. Citez din ele (SEV 310, aliniatul G7): „Trebuie luate în considerare cererea şi vandabilitatea preconizate pentru proprietatea imobiliară, pe perioada împrumutului, precum şi informaţiile adecvate despre condiţiile de piaţă curente, conţinute în raport. Aceste informaţii nu ar trebui să includă predicţia evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie să reflecte aşteptările curente de pe piaţă asupra performanţelor viitoare ale investiţiei, bazate pe tendinţele curente.”  In SEV 320 („Estimarea valorii de investitie pentru investitorii individuali”) se precizeaza foarte clar: „Evaluatorul are nevoie să obţină de la investitor următoarele informaţii:

-           orice caracteristici specifice afacerii sau portofoliului de investiţii deţinut de acesta, care pot influenţa în orice fel fluxul de numerar viitor generat de proprietatea imobiliară supusă

evaluării;

-           criteriile de investiţie ale investitorului (cum ar fi rata rentabilităţii dorită de acesta sau durata investiţiei);

-           contracte de închiriere;

-           bugetele previzionate pentru performanţa financiară;

-           licenţe;

-           extras de carte funciară şi documente cadastrale;

-           cheltuieli de întreţinere;

de asemenea - de obicei de la terţe părţi, informaţii cu privire la:

-           date de piaţă despre proprietatea imobiliară;

-           rate ale dobânzii şi modificări aşteptate ale acestora;

-           potenţialul de vânzare a proprietăţii

-           aspecte juridice şi de urbanism care afectează proprietatea;

-           ratele curentă şi rata potenţială a inflaţiei.”

In acest caz riscul la care se expune evaluatorul este minimalizat.  

Revin la cartea lui Taleb. Lebada neagra este o metafora pentru descrierea abstractului, necunoscutului, incertudinii imprecise. Noi oamenii traim in doua „provincii”: Mediocristan (o provincie linistita, blanda, lipsita de evenimente, sau evenimente care pot fi usor prezise prin legile lui Gauss: venitul unui restaurant mic, al unui stomatolog, veniturile unui amator de jocuri de noroc, accidentele de masina, coeficientul de inteligenta, etc. Aici actioneaza expertii. Exemple: evaluatorii de vite, evaluatorii de soluri, contabilii, analistii de asigurari, etc) si Extremistan (cel care genereaza Lebede negre: venitul, dimensiunea companiilor, detinerea actiunilor, pietele financiare, pretul bunurilor, rata inflatiei, datele economice, etc. Aici actioneaza expertii care tind sa fie...non-experti. Exemple: agentii de bursa, consilierii, cei care se ocupa de prognoze financiare, „expertii de risc”, etc.).

Pentru a evita Extremistanul  evaluatorul are la dispozitie Standardele si Experienta ANEVAR. In orice lucrare complexa trebuie sa apelam cu incredere la aceste doua surse. Standardul  nu propune lucrul cu date matematice exacte ci isi propune sa ghideze judecati. Analizati, de exemplu, din ultimul numar din revista (nr.10), la paginile 66-71, referitor la „Informatiile de piata”, ratele de capitalizare prezentate de furnizorii acestora (unele firme de evaluare). Nu o sa observati o egalitate matematica.  Sunt gresite? Nu, dar sunt corelate cu ceilalti factori care in final asigura fundamentarea valorii.

Standardele ne dau posibilitatea sa exploatam inteligenta individuala proprie fiecarui evaluator, judecata proprie, dar nu ne lasa sa deviem catre impredictibil.

Inchei cu o pledoarie pentru aceasta carte si in general pentru conceptul de paradigma. Istoria, evolutia, progresul nu se desfasoara lin, ci in salturi. Iar salturile sunt consecinta paradigmei.

„Seneca isi incheia eseurile (concepute sub forma de scrisori) cu vale, adesea tradus gresit drept „adio”. Termenul are aceeasi radacina cu valere si valor, si inseamna „fii puternic (adica robust)” si „fii vrednic” – Lebada Neagra  (ed. Curtea Veche -2010) – Nassim Nicholas Taleb.

Vale!

 

 


Luați legătura cu noi

Rețeaua de colaboratori ne permite să oferim servicii pe întreg teritoriul țării.
Pentru întrebări sau cereri de ofertă, scrieți-ne un simplu mail, sau mai eficient contactati-ne telefonic!

Informații Contact

Piatra Neamț, România.
Str. Alexandru Lapușneanu nr. 2
Bl. C7, sc. B, ap. 21 - Parter
S.C. EXPERT EVAL S.R.L.
RO 16143406 - J27/207/2004
Mob: (0756) 088-086 | Mob: (0786) 116-987
Tel: (0233) 230-538 | Fax: (0233) 231-436